人人都说公寓不好，他却买了67套！
二娃说
世界上每件事情都有三面性，你的一面，我的一面，还有事实真相的一面。
比如，人人都说公寓不好，不能买！但我一位粉丝，他却前后在广州买了67套！
最近，有粉丝找到我吐槽：二娃，你天天写楼盘，咋从来不见你写写公寓？公寓就这么不值得被关注和讨论吗？
我：因为写公寓，会被粉丝骂啊！
粉丝：你不写公寓就不会被骂了吗？你也不是那种怕被骂的人啊！
我：wc，说得好像有点道理......
行吧，那今天我们就来聊聊公寓好了！二娃也建了个公寓讨论群，感兴趣的朋友，可以扫码进群，顺便认识下买67套公寓的房哥。
公寓，一直备受争议
香菜和折耳根（鱼腥草）应该是美食界里，最受争议的两道菜了。
喜欢的人，爱得很！认为是人间美味。但不能接受的人，完全不碰，觉得是人间地狱。
而在地产界，公寓似乎就充当了他们的角色，争议不断！
不喜欢的人，经常对它嗤之以鼻，各种诋毁和妖魔化它：
@蛋蛋：买啥公寓啊，是住宅不香了吗？
@小明：我有5000万，或许会考虑买个公寓玩玩。毕竟，税费太高了，水电费也高，生活成本比住宅高很多，不划算。
@良人：买毛公寓，真那么多闲钱，不如去买汇悦台。
◆ 图片来源：公共图库
而喜欢它的人，又特别喜欢，一看到中意的产品，就忍不住买买买，看法也完全不同：
@ 杰子：公寓很好啊，用来养老收租，实现“睡”后收入，多好啊！
@杀手：地段好的，可以买来投资，回报率会很可观！公寓只买不卖，长持收租，是一个不错的选择。
@收租婆：不是公寓不够好，是你眼光不太行！我就喜欢买公寓！
整体来看，公寓就像太阳照射下的大树，一半阴影，一半阳光。
公寓买对了，也很赚钱
也许，有很多人买了公寓，没赚到什么钱。但也有很多人，是赚到钱了的！
A女士：几年前，在珠江新城潭村买了一套公寓，总价170万，目前每月收租7000元，租金回报率4.94%，比买很多理财产品强多了。
B先生：他买了两套商办写字楼的那种，两套合计200万，目前租金7000元/月，觉得回报率还可以。按照现在的收租金额来算，23年就能收回成本！
C先生：伟哥，2016年在萝岗买了一套公寓，54㎡，总价54万，2018年的时候，每月就能收租2600元，现在月租已经涨到了3600元，回报率从5.77%，涨到8%。（听完，我羡慕的眼泪，从鼻孔里飙了出来）。
所以他说：“不是公寓不能买，而是你不会买！我现在后悔买少了！”
D先生：二娃老粉@房哥，则在最近几年里，断断续续买了67套公寓！其中，天河56套、海珠4套、番禺7套。
目前，天河的全部出租出去了，回报率基本都在5%以上。
关于他买公寓的消息，我写过好几次，感兴趣的可点击➤：广州68套房哥：我收回不买公寓这句话，因为，我又买了4套...
◆ 房哥家，部分公寓房产证
为什么他们买公寓，能赚钱？
其实，我和买公寓赚钱的人聊过，最后发现，他们都提到了几个关键信息：
1）要买市区的，地段好的（以后好出租）。
2）首选双钥匙或多钥匙的（租金回报率高）。
3）买地铁口和景观资源好的（租得起价格）。
4）买医院、学校、产业园附近的（不愁租，租房需求大）。
5）买有发展前景的区域，而不是买成熟区域（可以享受片区发展带来的红利，租金会越来越高）。
6）买价格有优势的（成本低，才有赚钱空间）。
就拿我最近刚看过的越秀天荟江湾来说吧！这个项目，进去的那段路，体验感确实不太好，但让我诧异的是，它竟然卖成了销冠！
一个楼盘的销量，占了整个海珠商办单位销量的47.2%！（截止9月15日数据）。
我瞬间就emo了！于是，我好好研究了一下，结果发现，它好像和房哥们提到的几个信息点，都逐一匹配上了！
为什么天荟江湾，能卖成销冠？
其一、地段好，在老城区
天荟江湾所在的位置，周边烟火气息浓厚，人口基数大。这也意味着片区的租赁需求会很大！
不信，你们看下这张热力地图！（颜色越红，人流量越大，人气越集中）。
其二、户型选择多，有房哥重点提及的双钥匙户型。
二娃现场了解到，目前，项目主推A1栋，在售的户型有36㎡双钥匙户型、67㎡边户单位，以及74㎡loft创意空间。
中秋的时候，还加推了B2栋顶层单位，南向大户型可以看到最好的江景，而北向的户型可以看小蛮腰。
◆ 项目楼顶分布示意图
现场销售跟我说，买36㎡带精装修交付的，还能和越秀星邻签5年返租合约，交付后，签约方每月固定返租5000元给业主。
而36㎡户型目前售价仅80-100万，按照每月返租5000元来算，回报率高达6-7.5%，吸引力确实大！
我拍了个视频，你们自己感受下！
如果你买来是为了办公，或做美甲、咖啡、美容等轻资产生意，那74㎡的loft户型可能会更好些。
◆ 74㎡改造参考（实景图）
其三、有地铁+一线江景资源！
二娃踩盘发现，项目紧靠珠江后航道，拥有一线南向望江资源。此外，在建中的地铁10号线大干围站，也在项目附近，预计2024年开通。
所以，从资源占有的角度来看，项目以后的租金溢价率，应该会很强。
而下楼，往江边走，这边还有一个临江公园，景色非常漂亮！闲暇时光，在这边散散步，遛遛狗，相当舒服。
◆ 公园实景图
其四、周边产业园多，租赁需求很旺盛。
现场销售告诉我，项目3公里内，产业园就有十多家。然后，又因为靠近琶洲互联网创新聚集地，高收入的年轻人多，租赁需求非常大。
另外，二娃听说，这个月就有好几个小网红来天荟江湾买了公寓，用来做工作室和直播间啥的。
其五、项目所在的海珠创新湾板块，很多发展红利还未兑现。
对片区了解的人，应该知道，项目所在的海珠创新湾片区，是海珠区除了琶洲外，最看重的地方。
这里不仅有广州稀缺的南向一线江景资源，还是旧改重点区域，中大创新谷也规划在这里。
现在的城市界面不好看，那是因为片区属于改造建设阶段，还不是完全成型的样子，所以有更多的成长价值。比如，天荟江湾F地块，就规划有广百海港城。建好后，这边会越来越漂亮，越来越热闹的。
◆ 项目效果图
其六、最最最重要的是，这个盘，价格很优惠！
要知道，海珠创新湾里面在售的住宅普遍在8万/㎡以上，高的甚至去到10万+。而海珠老城区，没江景的公寓也要去到3.5-4万/㎡。
但，天荟江湾呢？最近“金九银十”有特惠活动，单价2字头就能买到！36㎡双钥匙户型，总价低至80-100万！对比之下，性价比确实可以。
当然，不同户型，不同楼层价格是不一样的。反正我个人觉得，买不了住宅，又确实有点闲钱的朋友，是可以去看下这个项目！
毕竟，能卖成销冠的项目，多少是有些发光点的！
所以，你们怎么看待公寓这个产品呢？欢迎留言评论，或者进群讨论！
对了，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。想进群，可扫下图二维码。
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